物业管理常见问题及解决措施

　　　住宅物业管理是业主通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维护、养护和管理，维护物业区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　　各地根据《物权法》和国务院《物业管理条例》，均相继出台有地方性物业管理条规，同时积极探索业主自治和政府依法监管相结合，房管部门负责物业行业发展管理监督，民政部门负责区街所辖社区业委会组建等指导监督，其他部门按各自职责负责物业管理活动的相关监督管理，将物业管理融入城市基层社会治理，初步形成业主、物业、社区“三方联动”机制。
　　　各地在加强物业行业行政监管，有效促进其规范发展的同时，通过调研发现物业服务企业运营服务和财务管理、执行物业管理政策、物业行业行政监管等方面还存在一些问题，需要予以纠正和规范。
　　　一、发现问题
　　　（一）小区物业服务和财务管理存在的问题
　　　1．小区物业企业未与业委会签订物业服务合同，造成物业服务缺乏合同依据，双方权益难以保障。有的小区物业企业未配齐服务人员，导致服务质量难以保证。
　　　2．小区自管物业财务管理不规范，不设会计账簿，白条列支和将物业相关经费存放个人账户，现金收入达数百万元。有的小区业委会公共收益财务管理不规范，缺乏相应制约和监督。
　　　3．小区物业公司未开设公共收益专户单独核算，公共收益被挤占挪用。有的物业企业将物业费和车辆停泊管理费收入不入账，直接坐支。
　　　4．少数物业公司未按规定对公共性收益收支情况实行“四公开一监督”公示制度。
　　　（二）物业管理政策执行存在的问题
　　　1．相关职能部门协同治理小区工作不到位，未形成有效合力。一般物业服务投诉问题中，属于职能部门的问题较多，投诉集中在违章搭建、住改商、毁绿等方面。按规定涉及综合治理问题应由各相关职能部门进入小区处理。但目前有的部门主动参与小区治理的意识还不够强，还未形成有效合力机制。
　　　2．房龄较长的小区物业收费偏低，物业企业运营较困难。有的地方普通住宅物业服务费及车辆停泊服务费指导价格，已经十多年未调整标准偏低，目前房龄较长的大部分小区物业费仍执行这一标准。市场化物业企业收不抵支，弃管不断发生。
　　　3．部分专营单位将部分工作交由物业企业承担，加重企业负担。现行物业管理相关规定要求供水、供电等专营单位应服务到终端，收费到终端。目前仍有很多小区依然由物业企业维护到终端，代收业主相关使用费用。
4．老旧小区和还建小区公共部位维护维修难问题突出。老旧小区缴纳住宅专项维修资金金额小、比例低，还建小区普遍未设立住

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物业管理常见问题及解决措施

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