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有开发商认为，无论地面车位还是地下车位，都由开发商投资建设，收益应当归于开发商。而有的业主认为，我买的车位当然是我的，只有我可以使用；而公共停车位是大家的，只要是业主，都可以使用。这两种观点都有失偏颇。车库、车位以及地上、地下的车位看似一样，但法律性质有很大的不同，这种法律上的定性不同，就有可能导致不一样的结果。

一、车位的分类与权利归属

（一）地上停车位

地上停车位，是占用小区土地，设置标线，在小区范围内设立的特定区域。众所周知，我国城市用地的所有权归国家，这是根本性的原则，小区土地的所有权当然也归国家。但当开发商拿地以后，开发商就有了该建设用地的使用权，可以在该地块建造住宅和车位，建筑物的所有权归于开发商，车位属于建筑物，至少属于构筑物，此时，车位的所有权也归于开发商。当开发商售卖以后，整体的建筑物就区分所有权，各个业主都有自己的专属部分，也就是不动产。

我国法律法规没有禁止对地上车位、地上车库设立所有权。但现实中，很多时候不具备设立所有权的条件。首先，很多开发商以名为租赁实为买卖的方式签订车位租赁合同，不是买卖合同；其次，很多不动产登记中心也拒绝办理车位不动产登记手续。作为不动产的地上车位、车库，其交易规则是签订买卖合同或者租赁合同并交付。业主因无从登记，只能作为一个有权占有人，保有其对地上车位、车库的占有权。

（二）地下车位与人防车位

一般情况下，开发商投资建设的地下停车场，大多数属于人防车位。依照《人民防空法》的规定，防空工程分为地下防护建筑和结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。但防空工程只有在战时才会显出效果，在平时，不可能将该工程弃之不用。人民防空工程应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。

正是在这种理念指导下，才出现了开发商大规模销售、出租、出借地下车位的现象。但这一现象并不能为开发商拥有该工程的所有权提供法律支撑，充其量只能说是开发商对建造的建筑物拥有使用权，可以转让单个车位使用权。人防工程的所有权归国家，这点毋容置疑。

除了人防工程部分，有开发商投资建设其他地下停车位，这部分的权利归属与地上停车位一致。

二、开发商设计的车位合同陷阱

在商品房买卖过程中，许多开发商将车位设置成单独的价格，然后将该款项加入到总房款之中，再除以房屋面积，就将车位的价款均分在了房屋面积中。其后，又签订车位使用权转让合同或租赁合同。这就规避了一些法律限制，绕开了法律强制性规定。

但对于业主来讲，单个业主在小区的所有权只是套内使用面积和共有面积的一部分，车位特别是人防车位是不计入共有面积的。广东高级法院、成都中级法院、武汉中级法院都有过类似的判例，业委会起诉开发商，要求确认人防车位的使用权和收益权归于全体业主，但大部分都以败诉告终。可见，人防车位的使用权，只要不转让或不计入房屋售卖价款中，开发商就能一直保留。

但不要忘了，购房者已经支付了车位买卖的价款，这部分钱已经算到了房屋面积之中，购房者无法证明支付了购买车位使用权的对价。开发商便能将车位部分与房屋区分开来，证明自己投资建设了车位，但没有获得车位使用权转让的费用。

还有更大的陷阱是，购房人购买车位后，与开发商签订车位租赁合同，而租赁合同最长期限只有二十年，超出20年的租赁合同无效。车位的使用权以租赁的方式变更到购房户手中，但并不是永远，也不是70年，而是仅仅的20年。

但又能怎么样呢？普通人面对开发商精心设计的陷阱时，要么看不到，要么无力反抗。不过还好，至少车位自己可以用，也可以对抗第三人侵权。对大多数人来说，这就够了。

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